Condomínios residenciais e comerciais serão obrigados a emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) para cobrar as taxas condominiais.

A regra entra em vigor no dia 1º de dezembro de 2026.A Origem: Determinação do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, publicado em 30 de julho de 2026 pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS, dentro do pacote da Reforma Tributária.

O Corpo da Matéria (Os detalhes e regras)O que será faturado: A nota fiscal será obrigatória para boletos de taxa ordinária, taxa extraordinária, fundo de reserva e demais receitas.Mito vs. Realidade (Não há novo imposto geral):

A emissão da nota é apenas uma obrigação burocrática (acessória). O rateio padrão de despesas entre os moradores não gera imposto (IBS/CBS).A Regra dos 80% (Onde mora o perigo):Se 80% ou mais da receita do condomínio vier dos próprios moradores, o condomínio fica livre de impostos.

Se o condomínio arrecadar mais de 20% de sua receita com fontes externas (ex: aluguel de topo para antenas de celular, painéis de publicidade, locação de vagas para terceiros), ele passa a ser tributado, o que pode encarecer a taxa dos moradores.

Impacto Prático (O que muda na rotina)Para as Administradoras/Síndicos: Corrida contra o tempo para atualizar sistemas de gestão e integrá-los ao sistema de Nota Fiscal Nacional. Auditorias internas serão necessárias para checar a origem das receitas.Para os Moradores:

O boleto de condomínio tradicional virá acompanhado ou será substituído pelo formato da NFS-e a partir do fim de 2026.